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首付少交300万税费多交20万划不划算

2020-02-15 14:15:46来源:励志吧0次阅读

首付少交300万,税费多交20万!划不划算?

血拼哥有个朋友,最近相中一套改善房,

总价1200万,先付首付。

但还有30万的理财没到期,所以跟亲朋好友借了一圈

,现在把钱凑好了。

但他媳妇的意思是,首付款能否晚一点给,这样理财到期后可以多交首付,以后利息也能少还。

这种多交首付,少贷款方法,真的划算吗

血拼哥今天就教你算算!

签价和交易税费的关系

朋友现在纠结点就是签价高一点还是少一点的问题,

签价:

房屋过户前,房管局会在上进行公示,在房管局系统上显示的成交价格。

其实房屋交易时会涉及三个价格:

买卖双方真实成交价、银行贷款合同价、交易中心审税价。

其中,银行贷款合同价越高,贷款金额越高,首付越少。

交易中心审税价越低,税费越少。

因此,很多人往往把银行贷款合同价格写高,以便于多贷款,

把交易中心审税价写低,以便于少交税。

但是!现在已经没有这种好事了,因为现在二手房交易实施了“三价合一”政策。

也就是买卖双方真实成交价、银行贷款合同价和交易中心审税价,三个价格必须保持一致,由“签价”来体现!

所以,朋友的情况是:签价低,贷款低,首付多交,税费也低;

这么说,貌似签价低比较划算咯~

不信来看一笔账!

朋友要买的房,政府指导价530万,不到实际价格的一半。

政府过户指导价,就是根据房子的设计用途,房子的建成时间等等因素决定的,是二手房子交易中缴税的基准价格,不同的区域,不同的小区,同小区不同的楼层过户的指导价都是不一样的。

而且过户指导价是有限制的,超过上限不管房屋的面积多大都是作为非普通住宅的,就会交很多的税。具体可以向房管局或附近中介咨询,文末附各区房管局。

按规定,签价不能低于房管局要求的区域最低过户指导价,

所以,签价在530到1200万之间,都合规合法。

签价格高于指导价的,按签价格交税,反之按指导价交税。

于是,大招来了

房子是满五唯一的非普通住宅,原值,也就是初次交易价格是300万,纳税比例为:契税 3%。

关于北京二手房交易税可以看这篇:扎心!北京买房,几百万房款之外你还要再花多少?

若按政府指导价530万签,也就是签价低的情况

贷款金额:530万x 60%=318万

纳税金额:530万 x 3% = 15.9万元

首期付款金额:(1200万 - 318万)+15.9万= 897.9万

若按照实际价格1200万签,也就是签价高的情况

贷款金额:1200 万 x 60% = 720万

纳税金额:1200万 x 3%= 36万

首期付款金额:1200万 x 40% + 36万 = 516万

(贷款为公积金贷+商贷,利率暂且不算)

结论就很明显了:

后者相比于前者,税费多了20.1万,首付少了381.9万元!

划算吗?血拼哥特意找了一下某宝的稳健理财。

按照理财收益3.9%的年化,381.9万本金,4年的收益就是63万,

已经可以覆盖多缴的税款。

把这381.9万放在30年的时间轴上看,你每年12万的流动资金,到银行买自发理财,只要银行不倒闭,你都不亏!

所以,除非你从来没接触过理财,否则是划算的!

而且,你还可以算一笔账,用上初中所学的数学知识,

将签价设为X,则:

首付 = 1200 - 0.6X

税费 = 0.086X - 16.8

(计算过程略)

很容易得出,

签价越高,“少付的首付”与“多付的税费”之间的差距越大,对购房者也就越有利!

以上是血拼哥给大家举的极端的例子,实际操作中,会根据你的现金流评估首付与贷款比例,可能贷款比例不会达到60%这么多。

但是,房贷是非常优质的负债,能多贷就多贷,在允许的范围内,尤其在交易税比例不高的情况下,不妨尽量提高签价格。

(但前提是月供不能超过收入的40%,否则这样的市场环境下,你绝对无法抵御失业的风险)

毕竟,不是所有人都有充足的资金置业,但是所有人都需要“居者有其屋”。

“科普”结束。

最后,买房的人太多,全款的,啃老的,都是一条捷径,然而靠自己的奋斗和工资买房的刚需,几十年如一日,血拼哥为他们点赞!

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