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1 个城市土地成交量大降 地价仍有下调空间

2020-01-10 08:34:38来源:励志吧0次阅读

中原地产研究中心日前公布的监测显示,今年前2个月,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙等1 个重点城市土地成交面积同比下降24%,处于近五年中的同期低位。不过,一直高启的土地出让流标率开始在2月份大幅下降。

业内人士表示,这反映出两个问题,一是紧缩性房地产调控政策氛围下,房地产企业拿地实力与拿地意愿都明显不足,二是由此推动地方政府调低土地出让底价,以促进成交。可以预测的是,未来地价还将继续下降,这为新增商品房供给的降价预留了空间。

土地流标现象有所改变

这一变化的主要原因是开发商购地意愿极度低迷。“未来只有高周转、少拿地、多卖房的企业可能在下半年胜出。”万科集团总裁郁亮在此前的万科2011年业绩说明会上表示。

“我们现在除非政府私下要求必须入市拿地,否则能不拿就不拿地。因为从实在很困难,拿了地压住太多资金,又没有钱开工。”华东一家大型国有房地产企业负责人告诉记者。

开发商谨慎拿地的一个结果是土地流标率攀高。从去年4季度开始,1 个重点城市住宅用地平均流标率持续攀升,其中上海、广州、成都、长春、杭州甚至达到2008年以来的历史最高位。受此影响,2011年1 个重点城市居住用地成交量同比下降约 2%。为了解决日益严重的土地流标问题,国土部在2月份要求,流标、流拍情况需通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。

不过,这一迹象在今年2月份已经有所改变。中原地产检测数据称,居住用地流标率在2月突然降至8%。其主要原因是地方政府大幅调低了土地出让底价,同时也减少了土地出让量。

地价总体呈现下行趋势

“一般来说,地方政府会提前一段时间对区域内土地出让进行规划,根据拆迁、市政配套及其他资金用途来计算一个大概的土地出让成本价。如果通过测算,市场能够接受的价格已经低于地方政府的心理底价,那这块地可能就延迟出让。从目前来看,地方政府都在积极调整出让价格,以迎合市场需求。应该说,土地价格还是有一定的溢价空间。”易居中国一位高层人士告诉记者。

据了解,2011年调控以来,1 个重点城市的平均地价总体呈现下行趋势,全年平均地价同比下降11%,其中北京、上海、广州、南京、杭州5个城市同比降幅均超过两成。不过,2011年地价下降的主要原因是郊区低价土地成交比重扩大。从2012年开始,土地实质性降价的现象开始显著增加,2月份成交土地中有69%出现实质性降价。而1月份这一比例仅为 7%。

中原集团研究中心认为,近期较多土地出现价格松动,显示出当前市场环境下,尽管土地供应下降,但需求的下滑更明显。因此,唯有地价进一步下调,方能有效吸引开发商,促进土地成交。

另外,地方政府近期也在推动土地市场上屡有新的尝试。今年2月,合肥市率先出台土地新政,宣布在2012年底之前,合肥市城市规划区内的、工业、办公、综合等存量国有建设用地,土地使用权人可自行升级改造发展成商业、服务业服项目,不用再像以往一样须先退地再招拍挂拿地。

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