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利出四方有粮不慌别急让海南楼市飞一会儿纪录

2020-09-16 03:23:18来源:励志吧0次阅读

利出四方,有粮不慌 别急,让海南楼市飞一会儿

利出四方,有粮不慌。文/华商韬略 徐艳丽海南,中国唯一的热带岛屿省分,它的土地“就像宝贝一样,放得越久越有升值空间。” 【限购一年,海南降温】爱恨交织,是海南人对房地产的矛盾。2017年,房地产税收在海南全省财税中占比49%,投资占比51%。内地来买房的人,1飞机1飞机地空降到海南三亚、海口、陵水、澄迈。“土地不卖了投资一定下来,房地产不卖了GDP一定下来,我们税收50%来自房地产,经济数字一定会下来……”在2019企业家年会上,海南省长沈晓明直言,房地产确切是一件好东西,但海南房地产的比例越来越大,“我们没有那么多土地可以消耗了”。2018年4月22日,一纸限购令,镶金边的海南对外地购房者关上大门——从此外地人来买房,必须满足最少两年社保、5年限售、7成首付、一家一套……限购之前,海南楼市的岛外客户购房占比到达6成甚至8成。东北人、河北人、北京人、河南人、山东人、安徽人……由内地购房大军组成的海南“候鸟族”,春去冬来,养老避寒。限购以后,几十万候鸟来此安家的念想变难了。炽手可热的海南楼市挨了1记春雷。严政调控之下,2018年海南房地产开发投资相比上年下落16.5%,房屋销售面积着落37.5%,销售额稍过2000亿元,同比下落23.2%。去年全年,海南省供应住宅用地88公顷(1320亩),比2015年的住宅用地减少了88%。一些热门城市,比如省会海口,住建局、物价局多方约谈开发商要求压住房价红线。去年8月起,海口商品房的备案价一直控制在17300元/㎡之内。限购之前,很多楼盘均价超过2万,限购以后按“官方指点价”卖,有房企坦言:“很难平衡利润与收益”。[在黄载禄被抓获的过程中1] 【冰火之间,适者生存】能不能熬过限购期,恍如成了海南4000多家房企的生死议题。“422限购”令出一年,部分举债过高、杠杆过大、污染太重或布局过窄的中小房企亮了红灯。乃至,在部份媒体报道中,万科等当地一线房企也纷纭“梦断海南”“深陷泥潭”“难逃鬼城”“跌下神坛”……舆论中的海南楼市成了“大型车祸现场”。实际上,据链家统计的2018房企成交榜,碧桂园以160亿元位居榜首,雅居乐以129亿元位居第二,融创、恒大、保利、万科等皆排名前10,事迹照旧不俗。在部分中小房企苦撑待变之时,这些深耕海南的“地头龙”临危未乱,雅居乐、碧桂园、融创、万科的销量排名反超上年。翻看2018年财报,碧桂园营收同比增涨67%,融创海南扛住限购压力,126亿成交金额几近跟2017年持平;有“海南地王”之称的雅居乐,去年预售金额突破1000亿大关,营收、净利、股东收益保持同比上涨。“市场冷下来了,我们承认。”一名海南地产中介表示。但头部房企因其土地储量、销售韧性和经营管控能力强,并未因限购政策出现太多动荡。高喊“活下去”的万科去年大赚337亿元,其中仅海南项目就成交近45亿。这些销售,一方面来自海南当地刚需消化,另一方面来自限购的急刹效应——政府突然收紧土地供应,在新增建筑面积锐减的情况下,海南楼市出现量降价涨。422限购以后,三亚新建商品住宅价格在两个月内连续上涨3.2%、3.7%,涨幅全国第一。与此同时,由于楼市供需双向收缩,符合条件的购房气力更加向楼盘区位、物业服务、配套水平具有优势的头部房企浓缩。由此来看,限购实际上造成了一场当地楼市大洗牌,优胜劣汰,危中含机。乃至,眼下在海南房企中有一个普遍感受:此次限购,对当地一些运营能力不足、急需回笼现金流的中小型房企,或许很难撑到机会来临。但对没有大加杠杆、没有财务压力且手握大量土地的头部房企而言,这场攻坚战反而是有益的——“家有余粮心不慌”。 【利出四方,有粮不慌】十年前,海南陵水湾畔的12千米海岸线上,“万亩大盘”清水湾首次开盘引发轰动,第一年就创下64亿销售额的海南单盘销售冠军。“神盘”名号一炮打响。尔后十年,清水湾成为海南地产全面复苏的标杆。一个项目吃十年?准确说,是一个眼光赚十年。十年前的海南陵水,荒土四野,农业立县,人烟渺茫,土地价格每平米200多元,拿地本钱在项目开发本钱中几近可以疏忽不计。在考察当地自然人文条件后,当时刚刚走出广东的雅居乐数年之内重仓1.5万亩地,累计投资320亿元,为期十年规划开发,在国境之南弄拓荒。
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